농가 주택은 농촌에 있는 주택을 뜻합니다. 이런 주택을 가지고 싶거나 농가주택, 구옥을 구입한다면 어떤 점을 유의하여 진행해야 할까요?
농가주택의 문제의 기원
원래 주택은 "대지" 지목을 가진 땅에 지어야 합니다만, 예전, 특히 1980년대 이전에는 대지가 아닌 전답, 임야 등에 마을 사람들이 힘을 합쳐 집을 지어주던 경우가 흔했습니다. 당시에는 모두 못 살던 때라, 건축설계사가 있던 것도 아니고 도면이 있던 것도 아니었지요. 눈대중으로 그냥 막 집을 짓던 시대라 동네에서 기술 좋은 사람이 있으면 집 한 채 뚝딱 지었던 것이지요. 그렇다고 이들 주택이 불법은 아니었습니다. 당시에는 모두 그렇게 살았었지요. 그런데 시간이 지나서 더이상 우리들은 이런 시대에 살고 있지 않습니다. 그래서 법을 잘 알고 거래를 해야 합니다.
그렇다면 농가주택을 거래할 때 어떤 점을 잘 알아보아야 할까요?
[농가주택...외국 / c: 언스플래시]
필수체크 1 - 등기유무 확인
먼저 농가주택 건물이 등기가 되어 있는지 확인을 해야 합니다. 등기가 되어 있다면 일반적인 부동산 거래와 동일하게 소유권 이전 등기를 법무사 통해 진행하시면 됩니다. 그러나 그렇지 않은 경우가 많이 있지요.
필수 체크 2 - 미등기 건물이라면 계약서에 반드시 미등기주택을 포함한 매매 계약이라고 작성
미등기 주택 표시를 하지 않고 거래를 했는데 건물의 진짜 주인이 나타나서 나는 거래 한 적 없다고 하면 골치 아파집니다. 나는 건물을 활용하려고 산 것인데, 실재로는 땅만 산 것으로 되어 추가적인 협의 등등으로 비용이 더 들어가기 때문이지요. 또 증축, 개축, 신축을 계획하고 있던 경우에도, 건물에 대한 소유권이 없기 때문에 진행이 불가합니다. 모든 계획이 틀어지는 것이지요. 그래서 계약시 반드시 미등기건물을 포함한 매매계약이라는 문구를 넣어서 계약을 하셔야 합니다. 그리고 다음 단계도 같이 진행하셔야 합니다.
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필수 체크 3 - 미등기건물의 경우 건축물대장 확인
미등기 건물이라고 할 지라도 건축물대장이 존재하는 경우가 많이있습니다. 이런 경우에는 매매계약 전 건축물대장을 발급하야 장부 상의 소유자가 계약자와 일치하는지 확인해 보아야 합니다. 만약 다른 경우에는 건축물 대장상 소유자가 보통은 상속인으로 되어 있을 것입니다. 그러면 상속인이 상속절차 후 보존등기를 통해서 소유권을 받은 다음, 소유권 이전을 진행해서 건축물대장상의 주인과 매매계약 당사자를 동일하게 하여 계약을 완료 하셔야 합니다.
필수 체크 4 - 골조 상태 확인
보통 시골집을 매입하시는 경우는 기존의 시골집을 최대한 고쳐서 적은 비용으로 살고자 하시는 분들이 많이 계십니다. 그런 경우에는 주택 내부의 골조가 튼튼한지 확인해 보셔야 합니다. 골조의 상태에 따라 증축 개축에 많은 제약이 생길 수도 있으니까요. 서까래나 기둥이 튼튼하게 잘 지어졌는지, 몇십년 더 갈 수 있을지를 잘 보셔야 추가로 비용이 나가지 않습니다.
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필수 체크 5 - 도로 개설 유무 확인
집과 연결되는 도로가 지적도 상으로도 도로로 되어있는지 확인해야 합니다. 집 앞 큰 길로 연결되는 도로가 있어서 큰 문제가 없을 것이라고 생각하고 구매한 땅도, 갑자기 어느 날 지나가는 길에 사는 사람이 담을 치고 소유권을 주장할 수도 있는 것 입니다. 도로에 접한 땅이 하루 아침에 맹지가 되는 것이지요. 예전에는 동네사람들끼리 조금씩 땅을 내어서 통할 수 있게 했을지는 모르겠는데, 동네 어르신들이 다 돌아가시고 땅만 남아있는 상황에 그 자손들은 이런 아량과 여유가 없는 경우가 많습니다. 그래서 집과 연결된 도로가 반드시 지적도상 도로인지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 특히 도로가 그 집 사람들만 사용하는 도로라면 자세히 확인해 보세요.
이렇게 해서 농가주택 구매시 주의 할 점을 확인 해 보았습니다. 주의하셔서 좋은 투자 하시기를 기원합니다. 다음에는 임야를 거래할 때에 주의할 점을 알아보겠습니다.
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