지난 부동산 경기를 타고 재건축, 재개발 사업지에서 속속들이 새 아파트들이 들어서고 있습니다. 새롭게 지어진 아파트들에 입주하게 되는 사람들을 보면서 그 앞에 함께 새롭게 지어진 상가에 투자해 보는 것은 어떨까요? 분양사들과 부동산들은 높은 수익률과 배후수요를 앞세우며 투자를 유도하는데요, 이런 상가 투자는 정말 조심해야 하는 투자 건 중에 하나입니다. 왜 그런지 아래에서 살펴보시죠.
[상가 / c: 언스플레시]
신축 상가 투자가 위험한 첫번째 이유 - 높은 분양가
신축 상가는 분양가가 높습니다. 아파트 상가, 일반 상가 불문하고 새롭게 지은 건물이다 보니, 분양하는 입장에서는 최대한 높은 금액을 받아내고자 하는 것이고, 최근의 분양가를 참고하게 됩니다. 최근 분양가는 대부분 신문이나 뉴스에 광고 된 내용에 맞추어 설정이 되는데, 아무래도 인기 있는 단지가 언론에 더 많이 노출이 되다보니 분양가가 상대적으로 높게 책정이 됩니다. 주변의 구축상가와 비교해도 150%, 200% 비싼 가격에 분양이 되니, 구축상가 대비 수익성이 낮게 나옵니다.
신축 상가 투자가 위험한 두번째 이유 - 과도한 수익율
신축 상가 광고에 빠지지 않는 내용이 높은 수익률 입니다. 보통 이런 식이지요. 어떤어떤 업종이 들어와서 어떻게 하고, 대출을 최대한 땡기면 10% 수익률, 15% 수익률. 그리고 이어지는 부동산, 분양대행사의 계산식. 이렇게만 항상 임대건이 있어준다면 환상적이겠지요. 그런데 왜, 아직까지 팔리지 않았을까요? 사람들이 눈이 좋지않아서 이렇게 좋은 매물을 알아보지 못하는 것일까요? 아닙니다. 이 과도한 수익률이라는 것이 일단 높은 월세를 내는 임차인이 공실 없이 계속 월세를 내어 준다는 것이 가정이 되어 있어야만 할 수 있는 것 이지요.
요즘 같이 신축 공실이 많아지는 상황에서는, 분양사에서 상가에 입점을 먼저 시켜놓고 투자자에게 다가옵니다. 예를들면 편의점 5년계약 월1천만원 월세 계약. 유명식당 2년계약 월 1500만원 월세 계약. 이런식으로요. 주변보다 월등히 높은 월세로 되어 있는 계약들은 정말 주의하셔야 합니다. 왜냐면 이런 계약들은, 여러분이 상가 계약을 하고, 그로 인해 임대인이 바뀌게 되면 다시쓰게 됩니다. 다시 쓰는 과정에서 임차인들이 배짱으로 나오는 경우가 있습니다. 월세 깎아달라고. 헐... 너희들이 내는 월세보고 투자한 것인데, 월세를 깎아달라니... 깎아주지 않으면 임차인들은 옆의 다른 공실로 옮겨가면 되니까요.
그래서 과도한 수익율을 보장하고, 높은 월세를 내는 임차인도 이미 들어가 있는 상가들은 정말 조심하셔야 합니다. 높은 수익율이 높은 수익율이 아니라는 것을 아셔야 합니다.
신축 상가 투자가 위험한 세번째 이유 - 공실 우려
신축상가는 아직 상권이 형성되지 않아 장기간 공실의 우려가 있습니다. 최근의 아파트 상가들은 지하는 정말 힘들고, 1층상권도 쉽지않은 상황입니다. 그 와중에 쿠팡로켓배송등 이커머스의 발달으로 상가에 가서 뭔가 사 올 이유도 줄었습니다.
새로운 아파트의 새로운 상가는 배후수요가 많아서 수익이 높을 것 같지요? 아닙니다. 워낙 분양가가 높이 형성되어 있다보니, 높은 임대료를 받아야 하고, 수익은 한정되어 있어서, 폐업이 일상화 되어 있습니다. 이런 분양가를 물가상승률이 캐치업 하려면 보통 10년은 걸리는 것 같습니다.
이렇게 상권이 정착하기 어려운 상황이다보니, 공실은 계속 발생하고, 여차하면 은행이자도 갚지 못해 경매로 가게되는 상가도 부지기수 입니다.
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신축 상가 투자는 비추
우리가 투자를 하는 이유는 적은 돈을 투자를 통해 불리거나, 아니면 일정금액을 넣고 그에대한 현금흐름을 창출하기 위함 입니다. 그런데 신축상가는 높은 분양가로인해 초기투자금을 많이 필요로 하고, 억지로 만들어진 수익률을 견디지 못하는 임대인들, 버티지 못한 임대인들이 나가면서 생기는 공실로 인해서, 추천하지 않는 투자처 입니다.
분양사와 판매대행 부동산에서는 온갖 좋은 말로 여러분의 은퇴를 보장해 줄 것이라고 말할 것인데요, 감히 말씀드리건데, 꿈깨시라는 겁니다. 그렇게 좋은 물건이고, 돈도 얼마 안드는데, 왜 중개인들은 분양을 안받을까요? 잘 한 번 생각해 보시기 바랍니다.
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